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弁護士法人
西川総合法律事務所
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建物明渡
 
建物明渡については、初回の法律相談料は無料です。

 建物明渡の初回の法律相談料は無料としています。
 賃料不払の賃借人の発生という賃貸経営のリスクは、これを早期に解消しないと、損失が飛躍的に膨らんでいきます。健全な賃貸経営のためには、回収可能性のない賃料を収入に計上しなければならない事態(すなわち無駄な税金を払わなければならない事態)を解消し、早期に他の賃借人に物件を貸して現実の賃料収入を得ていく必要があります。
 建物明渡の可能性がどれくらいか、建物明渡のためにどう準備すればよいかなど、是非一度、ご確認ください。


Ⅰ 建物明渡の前提知識

 建物明渡にあたって、解除(解約申し入れ)を主張するためには、以下のように「信頼関係破壊」や「正当事由」が必要となります。

  1. 信頼関係破壊
     賃料不払やその他の契約違反(無断増改築、無断転貸、用法違反など)を理由として建物明渡を請求する場合、賃借人に賃貸借契約の解除を主張することになるのが通常です。
     しかし、少しでも契約違反があれば解除が認められるというものではなく、賃貸人と賃借人との信頼関係を破壊する程度の契約違反であることを、解除が認められるための条件とするのが裁判所の判例です。
     例えば、賃料不払を理由とする解除の場合、賃借人が賃料を3か月以上滞納している場合には信頼関係破壊があったと認定される可能性が高いでしょう。
  2. 正当事由
     賃貸借契約期間の満了を理由に建物明渡を請求する場合、賃借人に賃貸借契約の解約申し入れを主張することになるのが通常です。
     しかし、この場合も期間が満了すれば当然に解約申し入れが認められるというものではなく、解約申し入れには正当事由が必要とするのが借地借家法の定めるところです。
     具体的には、
     ① 建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情
     ② 建物賃貸借に関する従前の経過
     ③ 建物の利用状況
     ④ 建物の現況
     ⑤ 立退料
     を考慮して、正当事由の有無を判断することとされています。
Ⅱ 建物明渡請求の流れ

 建物明渡請求は、大雑把に言えば、交渉→訴訟→強制執行の順に進んでいくのが通常です。

  1. 内容証明郵便
     建物明渡は、配達証明書付き内容証明郵便の送付により解除(解約申し入れ)をして、着手するのが通常です。
     配達証明書付き内容証明郵便は、郵便局に写しが保管される郵便で、その送付内容と送付日を容易に証明することができるものです。
     内容証明郵便を送り、弁護士が交渉することで、任意の明渡が実現できる場合も多いでしょう。
  2. 通常訴訟
     内容証明郵便を送っても明渡をしない賃借人には、最終的には訴訟を提起するのが通常です。
     訴訟の中で賃借人と和解が成立する可能性もありますし、和解が成立しなくても判決を取得することにより、建物明渡を強制的に実現することができる状態になります。
  3. 強制執行
     建物明渡を強制的に実現する手続です。
     強制執行をするには、確定判決などの「債務名義」が必要になります。
     裁判所に強制執行の申立をした後、執行官による催告を経て、執行を実行することになります。
     ただ、強制執行のためには、荷物を運び出す人夫代などで50万円以上の実費がかかる場合もあることに注意が必要です。もっとも、執行官による催告の段階で賃借人が観念して、自主的に建物を明渡し、高額な人夫代などを負担しなくて済んだという場合も多くあります。
  4. その他の手続

    (1)占有移転禁止の仮処分
     建物明渡の訴訟をして判決を得ても、訴訟中に第三者に建物の占有を移されるとその第三者には判決の効力を主張することができず、改めて判決を取り直すという二度手間が生じます。このような事態を防ぐために、賃借人に第三者への占有移転を禁止する占有移転禁止の仮処分を用いることがあります。
     賃借人以外にも複数の独立した占有者がいて、それらの占有者を確定し、占有移転も禁止したいという場合にも、使われることがあります。
     ただ、この手続には、保証金として賃料の1~5か月分程度(又は建物の固定資産評価額の1~5%程度)の金額を事件終了まで供託する必要がある点に注意が必要です。

    (2)即決和解
     内容証明郵便を送付した後、交渉により賃借人と和解ができる見通しとなった場合に使われることがある手続で、訴訟提起後、最初の期日で和解により終結させる内容の手続になります。
     例えば、賃料を滞納していた賃借人との賃貸借契約を当面継続して、滞納賃料を分割払いで払ってもらい、不払になった場合には直ちに建物を明渡してもらうという内容の和解をする場合には、即決和解の手続を利用するメリットは高いでしょう。すなわち、公正証書で和解を結んでも、滞納賃料債権に基づく差押えはできても、建物明渡の強制執行をすることはできないのに対し、即決和解による場合には、再び賃料不払になった場合には、直ちに和解調書に基づき建物明渡の強制執行ができるという点で、公正証書よりも強力な手段であるといえるからです。

Ⅲ 弁護士報酬

 建物明渡の初回の法律相談料は無料としています。お気軽にご相談ください。

1 賃料不払による建物明渡請求

着手金 30万円(消費税別)
報酬金 明渡報酬 なし
未払賃料回収報酬 回収額の20%(消費税別)

2 賃料不払以外の契約違反解除による建物明渡請求

着手金 30万円(消費税別)
報酬金 明渡報酬 賃料の2か月分(消費税別)
但し最低額40万円(消費税別)
未払賃料回収報酬 回収額の20%(消費税別)

3 賃貸借契約期間満了に基づく建物明渡請求

着手金 40万円(消費税別)
報酬金 明渡報酬 賃料の2か月分(消費税別)
但し最低額50万円(消費税別)
未払賃料回収報酬 回収額の20%(消費税別)

4 未払賃料回収のみ

着手金 10万円(消費税別)
報酬金 回収額の20%(消費税別)

※仮差押などを行う場合には、別途料金が発生します。

5 占有移転禁止の仮処分

着手金 15万円(消費税別)
報酬金 なし

 
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