賃貸人の地位の移転

事例

　Ａさんは，Ｂさんからアパートを賃借していましたが，Ａさんが賃借していたアパートのオーナーがＢさんからＣさんに変更になったので今後の賃料はＣさんに支払うようにとの知らせがＢさんとＣさんからありました。そのため，ＡさんはＣさんに賃料を支払うようになりましたが，それから半年後，ＢさんからＡさんに，Ｂさんがアパートのオーナーだった際に未払いだった賃料が１ヶ月分あるので，その支払いをして欲しいと連絡がありました。
　たしかに未払いの賃料はあったものの，それをＢさんに支払うべきなのか，それとも新しいオーナーであるＣさんに支払うべきなのか，Ａさんは悩んでしまいました。
　Ａさんは，どちらに支払いをするべきなのでしょうか。

この事例を聞いた花子さんの見解

　Ａさんは，Ｂさんに支払うべきだと思います。Ａさんが支払っていない賃料はＢさんが賃貸人のときにすでに発生していたものですので，その後にオーナーが変わったとしてもＢさんが受け取ることができると思います。

この事例を聞いた太郎さんの見解

　Ａさんは，Ｃさんに支払うべきだと思います。Ａさんの賃貸借に関することについては，すべてＣさんが引き継いでいると思いますので，オーナーが変わった以上，Ｃさんに支払うべきだと思います。

弁護士の見解

　今回のケースでは，ＡさんはＢさんに支払わなければなりません。
　賃貸人の地位は，不動産の所有者が変われば，特に賃借人の同意がなくても当然に新所有者に移転すると考えられています（旧民法の解釈，２０２０年４月１日施行の新民法６０５条の２第１項）。賃貸物件を取得した新所有者は賃料を取得して投資したお金を回収したいと考えるのが自然ですし，賃借人としても新所有者が賃貸人となったとしても通常不利益はないからです。
　しかしながら，不動産の旧所有者が賃貸人であったときの未払賃料は，旧所有者が賃貸人であった時に既に発生していた独立のものですので，賃貸人の地位の当然の内容をなすものではありません。そのため，未払賃料については，個別に新所有者に譲渡する手続きをとらなければ，新所有者に移転することはありません（旧民法・新民法の解釈）。

花子さんの質問

　未払いの賃料は，新しいオーナーに引き継がれないということなんですが，敷金はどうなんでしょうか。

弁護士の説明

　賃貸借契約と敷金契約は別の契約ではあるんですが，敷金というのは賃料の支払義務など賃借人が負担するであろう一切の義務を担保するためのものです。例えば，賃貸借契約が終了するときに支払いが滞っている賃料があれば敷金から未払賃料相当額を差し引いて残額を賃借人に返還がされたりします。そのため，敷金は，賃貸人のために，その地位と結びついて存在するものと言えます。ですので，賃貸人が新しいオーナーに変われば，敷金も新しいオーナーに引き継がれることになります（旧民法の解釈，新民法６０５条の２第４項）。
　そのため，Ａさんがアパートを出るときにはＣさんから敷金を返還してもらうことになります。

※本記載は令和元年６月１５日現在の法律・判例を前提としていますので，その後の法律・判例の変更につきましてはご自身でお調べください。